¿Vas a vender tu casa? Antes de hacer cuentas, conviene saber que la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) contempla una exención para la venta de la casa habitación. Si se cumplen ciertos requisitos, podrías no pagar ISR por esa venta, o pagarlo solo sobre una parte.
¿Qué dice la ley?
El artículo 93 de la LISR empieza así: «No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:». Su fracción XIX, inciso a), incluye los derivados de la enajenación (venta) de «La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público.»
Los requisitos, uno por uno
- Que sea tu casa habitación. El Reglamento de la LISR (art. 154) aclara que la casa habitación «comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.»
- Hasta 700,000 UDIS. El precio de venta (la «contraprestación obtenida») no debe exceder de setecientas mil unidades de inversión. El valor de la UDI cambia cada día; puedes consultarlo en el Sistema de Información Económica del Banco de México (Valores de UDIS).
- Ante fedatario público. La venta debe formalizarse ante fedatario público, como un notario.
- Una vez cada tres años. La exención aplica «siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.»
¿Y si vendo en más de 700,000 UDIS?
La exención no se pierde por completo: se aplica hasta ese límite y el resto paga impuesto. La ley lo dice así: «Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título», y «El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.»
¿Cómo demuestras que es tu casa habitación?
El artículo 155 del Reglamento de la LISR señala que debes acreditarlo ante el fedatario público que formalice la operación con cualquiera de estos documentos, siempre que el domicilio coincida con el del inmueble que vendes:
- «La credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional Electoral;»
- «Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija»;
- «Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.»
Además, «La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.»
El notario revisa con el SAT
La LISR también establece que «El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria», a través de su página de Internet, si el vendedor «ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso», y dará aviso al SAT de la venta, «indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.»
Fuentes oficiales
- Ley del Impuesto sobre la Renta (Cámara de Diputados, texto vigente, última reforma DOF 01-04-2024), artículo 93, fracción XIX, inciso a).
- Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (Cámara de Diputados, texto vigente, última reforma DOF 06-05-2016), artículos 154 y 155.
Esta nota es de orientación general y no sustituye la asesoría de un notario o contador sobre tu caso. Revisa tus documentos y tu situación fiscal antes de firmar.
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