Actualizado: octubre 2026
Encontraste la casa ideal y quieres asegurarla: el siguiente paso suele ser un apartado y una promesa de compraventa. Bien redactados, estos documentos dan certeza a ambas partes mientras se prepara la escritura. Te explicamos qué dice la ley en Morelos y qué revisar.
¿Qué es la promesa de compraventa?
El Código Civil para el Estado de Morelos la regula como contrato preparatorio: una o ambas partes se obligan a celebrar en cierto tiempo un contrato futuro determinado (art. 1721). Para que exista y sea válida debe:
- Contener los elementos y características de la compraventa definitiva, como el inmueble, el precio y la forma de pago (art. 1722).
- Fijar el plazo en que se firmará la escritura (art. 1723).
- Constar por escrito, en documento público o privado (art. 1723).
La promesa genera obligaciones de hacer, es decir, firmar la compraventa (art. 1725). Si una parte se niega, el juez puede firmar en su rebeldía, salvo que el inmueble ya se haya vendido a un tercero de buena fe, en cuyo caso procede el pago de daños y perjuicios (art. 1726).
El apartado o anticipo
El apartado es una cantidad que entregas a cuenta del precio para que la casa no se ofrezca a otros. Cuando el vendedor es un desarrollador o una inmobiliaria, la NOM-247-SE-2021 establece que debe:
- Entregarte un comprobante del anticipo.
- Informarte antes de recibirlo que se abonará al precio, qué derechos y obligaciones genera, y cómo y en qué plazo puedes pedir su devolución.
- Devolverlo sin penalización si lo solicitas dentro del plazo convenido, por el mismo medio en que pagaste.
- Abonarlo al precio total si la compra se concreta.
Además, los contratos de estos proveedores deben registrarse ante la Profeco y sus penas por incumplimiento deben ser recíprocas y equivalentes para ambas partes (arts. 73 y 73 Ter de la Ley Federal de Protección al Consumidor). Entre particulares, las condiciones del apartado dependen de lo que firmen, por eso conviene dejarlas por escrito.
Cláusulas que conviene revisar
- Datos completos de las partes y del inmueble, incluidos los datos registrales.
- Precio, monto del apartado y del enganche, y cómo se paga el resto (contado o crédito).
- Fecha límite para firmar la escritura y notaría elegida.
- Quién paga cada gasto de escrituración.
- Condiciones: que se autorice el crédito, que el certificado de gravámenes salga limpio, etc.
- Qué pasa con el apartado si la operación no se concreta, según la causa.
- Fecha y forma de entrega de la casa y de las llaves.
Un detalle fiscal: la entrega anticipada
La Ley General de Hacienda Municipal de Morelos considera adquisición, para efectos del ISAI, la promesa de adquirir cuando el futuro comprador entra en posesión o el vendedor recibe el precio o parte de él antes del contrato definitivo (art. 94 Ter-1, fracción III). Por eso, si vas a recibir la casa antes de escriturar, coordínalo con tu notario para que el impuesto se declare en orden.
La promesa no transfiere la propiedad
La propiedad se transmite con la escritura de compraventa. El artículo 1728 del Código Civil aclara que la obligación de otorgar el contrato definitivo no transfiere la propiedad. De ahí la importancia de fijar una fecha de firma realista y darle seguimiento. Para esa etapa, revisa los requisitos para escriturar y cuánto cuesta escriturar una casa en Morelos.
Preguntas frecuentes sobre promesa de compraventa y apartado
¿La promesa de compraventa debe ser por escrito?
Sí. El Código Civil de Morelos exige que conste por escrito y que fije el plazo en que se firmará el contrato definitivo (art. 1723).
¿El apartado de una casa se devuelve?
Con desarrolladores e inmobiliarias, la NOM-247-SE-2021 establece que se devuelve sin penalización si lo pides dentro del plazo convenido. Entre particulares, depende de lo que pacten por escrito.
¿Qué pasa si el vendedor no quiere firmar la escritura?
El juez puede firmar en su rebeldía, salvo que el inmueble ya se haya vendido a un tercero de buena fe; en ese caso procede la indemnización (art. 1726 del Código Civil de Morelos).
¿La promesa de compraventa me hace dueño de la casa?
No. La propiedad se transmite con la escritura de compraventa; la promesa solo obliga a firmarla (arts. 1725 y 1728).
¿Se paga ISAI si me entregan la casa antes de escriturar?
La ley considera adquisición la promesa cuando el comprador entra en posesión o el vendedor recibe parte del precio (art. 94 Ter-1, fracción III), así que coordínalo con tu notario.
¿Te ayudamos con tu caso?
Nuestro equipo de servicios legales inmobiliarios redacta y revisa contratos de promesa de compraventa y apartado para que tu operación avance con seguridad. Escríbenos por WhatsApp al 777 468 9738 y con gusto lo revisamos contigo. También puedes leer más guías en nuestro blog.
Espacius Bienes Raíces · Asesoría inmobiliaria y legal en Morelos
Aviso: actualizado en octubre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un notario o abogado. Los montos legales salen de los textos vigentes consultados en octubre de 2026 y los marcados como estimación son orientativos. Cifras de referencia; confirma con tu notario o con Espacius por WhatsApp (777 468 9738).
Foto de portada: Blogtrepreneur (howtostartablogonline.net/legal/), CC BY 2.0.
