Ya tienes comprador, acordaron precio y en la notaría te preguntan: “¿Y su esposa o esposo?”. Si estás casado, antes de poner tu casa en venta conviene saber bajo qué régimen matrimonial te casaste, porque de eso depende quién tiene que firmar la escritura. Aquí te explicamos lo básico para Morelos.
Sociedad conyugal: la casa suele ser de los dos
El Código Familiar para el Estado Libre y Soberano de Morelos (publicado por la Consejería Jurídica del Gobierno de Morelos) establece en su artículo 100 que la sociedad conyugal forma un patrimonio común, distinto del patrimonio propio de cada cónyuge, y que “el dominio de los bienes comunes reside en ambos consortes conjuntamente”. Si no hay capitulaciones que digan otra cosa, la proporción es por partes iguales.
En la práctica, esto significa que una casa comprada durante el matrimonio bajo sociedad conyugal normalmente es de los dos, aunque la escritura esté solo a nombre de uno. Por eso el notario pedirá que tu cónyuge comparezca y firme (o dé su consentimiento) para la venta. El Colegio Nacional del Notariado Mexicano lo explica así: en la sociedad conyugal, lo que uno adquiere a su nombre, aunque el otro no haya firmado, también es de su esposo o esposa.
El mismo artículo 100 aclara que hay bienes que se consideran propios de cada cónyuge aun en sociedad conyugal: los recibidos por herencia, legado, donación u otro título gratuito. Además, el Código Civil para el Estado de Morelos, en su artículo 1082 sobre copropiedad, señala que ningún condueño puede, sin el consentimiento de los demás, ejecutar actos de dominio sobre el bien común.
Separación de bienes: generalmente firma solo el dueño
Según el artículo 120 del Código Familiar de Morelos, en la separación de bienes cada cónyuge conserva la propiedad y administración de lo que le pertenece. Si la casa está a tu nombre y te casaste por separación de bienes, en general puedes venderla tú solo. Aun así, el notario revisará tu acta de matrimonio para confirmarlo. Ojo: la separación puede ser parcial (artículo 117), y lo que no quede incluido en ella forma parte de la sociedad conyugal.
Antes de anunciar tu casa: revisa tu acta y tus capitulaciones
- Acta de matrimonio: ahí aparece el régimen con el que te casaste. Si no se indicó, el artículo 95 del Código Familiar de Morelos dispone que se entiende establecida la sociedad conyugal.
- Capitulaciones matrimoniales: son los acuerdos sobre los bienes. Pueden decir qué bienes entran a la sociedad y en qué proporción.
- Cambios de régimen: el régimen puede cambiarse durante el matrimonio ante juez de lo familiar o notario (artículo 98). Si lo cambiaste, ten a la mano esa sentencia o escritura.
- Fecha y forma de adquisición: no es lo mismo una casa comprada antes de casarte que una heredada o comprada durante el matrimonio.
Si estás divorciado, eres viudo o estás separado
Estar separado de hecho no termina la sociedad conyugal: mientras sigas casado, tu cónyuge sigue siendo copropietario de los bienes comunes. Si te divorciaste, revisa que la sociedad se haya liquidado y que la casa se haya adjudicado a quien la va a vender; el artículo 114 prevé que, disuelta la sociedad, se haga inventario y liquidación. Si tu cónyuge falleció, el artículo 115 indica que el sobreviviente queda en posesión y administración provisional mientras se designa representante de la sucesión: normalmente será necesario tramitar primero la sucesión (testamentaria o intestamentaria) antes de poder escriturar la venta.
Documentos que normalmente te pedirá el notario
- Identificación oficial vigente del vendedor y de su cónyuge (si la casa es común).
- Acta de matrimonio y, en su caso, capitulaciones matrimoniales.
- Escritura con la que adquiriste la casa, inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
- Si aplica: sentencia o convenio de divorcio con la liquidación, acta de defunción y documentos de la sucesión.
- Boletas de predial y agua al corriente. El Colegio Nacional del Notariado también señala que el notario solicita un certificado de libertad de gravámenes antes de escriturar.
Cada notaría puede pedir requisitos adicionales según el caso.
Te ayudamos a revisar tu caso
Esta nota es informativa y no sustituye la asesoría legal sobre tu situación particular. En Espacius Bienes Raíces revisamos contigo tu acta, tus capitulaciones y tu escritura antes de poner tu casa en venta, para evitar sorpresas en la notaría.
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