Actualizado: octubre 2026
Si vendes la casa donde vives, es muy probable que no pagues ISR o que pagues solo sobre una parte de la ganancia. La ley prevé una exención amplia para la casa habitación y varias deducciones para el resto. Te explicamos cómo funciona en 2026, con el fundamento de cada punto.
La exención de casa habitación
El artículo 93, fracción XIX, inciso a), de la Ley del ISR exenta la venta de la casa habitación del contribuyente cuando:
- El precio no excede de 700,000 UDIS. Con la UDI publicada en el DOF del 25 de septiembre de 2026 (de $8.83 a $8.85 entre el 26 de septiembre y el 10 de octubre), equivale a unos $6.18 a $6.20 millones. El notario usa la UDI del día de la firma.
- La venta se formaliza ante notario.
- No usaste esta exención en los tres años anteriores, lo que manifiestas bajo protesta de decir verdad. El notario lo verifica en el sistema del SAT.
La casa habitación incluye el terreno que no exceda tres veces el área construida (art. 154 del Reglamento de la LISR).
¿Cómo demuestro que es mi casa habitación?
El artículo 155 del Reglamento de la LISR permite acreditarlo ante el notario con cualquiera de estos documentos, siempre que el domicilio coincida con el de la casa:
- Credencial para votar del INE.
- Comprobantes fiscales de luz o de telefonía fija.
- Estados de cuenta de bancos, casas comerciales o tarjetas de crédito no bancarias.
Pueden estar a tu nombre, al de tu cónyuge o al de tus padres o hijos. Tip: reúnelos desde que pones la casa en venta.
¿Y si el precio supera las 700,000 UDIS?
Solo se grava el excedente: la ganancia y las deducciones se toman en la proporción que resulta de dividir el excedente entre el precio. Por ejemplo, en una casa de $8,600,000, el excedente sobre unos $6.19 millones es de alrededor de $2.41 millones, es decir, cerca del 28% de la operación. Solo ese porcentaje de la ganancia causaría impuesto (cálculo ilustrativo; el notario hace el definitivo).
Deducciones que reducen la ganancia
Según el artículo 121 de la LISR, puedes restar del precio:
- El costo de adquisición actualizado por inflación. En inmuebles, nunca es menor al 10% del precio de venta.
- Las mejoras, construcciones y ampliaciones comprobadas (no el mantenimiento).
- Los gastos notariales, impuestos y derechos de la compra y de la venta, y el avalúo.
- Las comisiones inmobiliarias pagadas por el vendedor.
Además, la ganancia se divide entre los años transcurridos desde la compra, con un máximo de 20 (art. 120), lo que suaviza la tasa. Guarda tus facturas: cada comprobante cuenta.
¿Quién calcula y paga el impuesto?
El notario calcula el pago provisional y lo entera dentro de los 15 días siguientes a la firma (art. 126 LISR). Una parte, el 5% de la ganancia, se paga a la entidad federativa y se acredita contra el pago federal (art. 127). En Morelos existe además, desde 2026, un impuesto cedular del 3% sobre la ganancia, que retiene el notario (art. 58 Sexies-13 de la Ley General de Hacienda del Estado). La casa habitación que cumple los requisitos federales también queda exenta de este impuesto (art. 58 Sexies-15).
No olvides tu declaración anual
Aunque la venta esté exenta, si tus ingresos totales del año, incluidos los exentos, superan $500,000, debes informarla en tu declaración anual de abril. El propio artículo 93 condiciona la exención a que se declare cuando corresponda (arts. 93 y 150 de la LISR). Es un trámite sencillo que te conviene tener presente.
Preguntas frecuentes sobre el ISR por venta de casa
¿Hasta cuánto está exenta la venta de una casa en 2026?
Hasta 700,000 UDIS, unos $6.18 a $6.20 millones con la UDI de finales de septiembre de 2026, si es tu casa habitación, vendes ante notario y no usaste la exención en los tres años anteriores.
¿Qué documentos acepta el notario para la exención?
INE, recibos de luz o teléfono fijo, o estados de cuenta bancarios o de tiendas, con el domicilio de la casa, a tu nombre o al de tu cónyuge, padres o hijos (art. 155 del Reglamento de la LISR).
¿El comprador paga ISR?
No. El ISR por la venta es del vendedor; el comprador paga el ISAI del 2% y los gastos de escrituración.
¿Qué puedo deducir si sí pago ISR?
El costo de adquisición actualizado, mejoras comprobadas, gastos notariales, impuestos, avalúo y comisiones inmobiliarias (art. 121 LISR).
¿Hay impuesto estatal por vender una casa en Morelos?
Existe un impuesto cedular del 3% sobre la ganancia desde 2026, pero la casa habitación que cumple los requisitos federales está exenta.
¿Te ayudamos con tu caso?
En Espacius te ayudamos a preparar la venta para aprovechar la exención y a reunir los comprobantes de deducciones antes de llegar a la notaría. Escríbenos por WhatsApp al 777 468 9738 y con gusto lo revisamos contigo. También puedes leer más guías en nuestro blog.
Espacius Bienes Raíces · Asesoría inmobiliaria y legal en Morelos
Aviso: actualizado en octubre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un notario o abogado. Los montos legales salen de los textos vigentes consultados en octubre de 2026 y los marcados como estimación son orientativos. Cifras de referencia; confirma con tu notario o con Espacius por WhatsApp (777 468 9738).
Foto de portada: photosteve101, CC BY 2.0.
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