Actualizado: octubre 2026
Comprar un terreno en Morelos es una gran forma de construir patrimonio, y escriturarlo es el paso que lo deja a tu nombre con total seguridad. Los gastos son muy parecidos a los de una casa: impuesto de adquisición, honorarios del notario, derechos del Registro Público y algunos certificados. Aquí te explicamos cada concepto con su fundamento legal vigente y un ejemplo con un terreno real en Cuernavaca.
Respuesta rápida
En el ejemplo de este artículo (terreno de $2,400,000), los gastos principales del comprador suman, en nuestra estimación, entre 3.4% y 4.2% del valor, sin contar el avalúo ni los trámites municipales. El concepto fijo más importante es el ISAI del 2%. Si quieres comparar con una casa, revisa nuestra guía de cuánto cuesta escriturar una casa en Morelos.
1. ISAI: 2% del valor del terreno
El artículo 94 Ter de la Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos establece que quien adquiere un inmueble, ya sea suelo, construcciones o ambos, paga una tasa del 2%. La base es el valor más alto entre el precio, el valor catastral y el avalúo (art. 94 Ter-2), y el avalúo tiene una vigencia de seis meses para este impuesto. El notario lo calcula y lo paga en la Tesorería del municipio donde está el terreno.
2. Honorarios del notario
La Ley del Notariado del Estado de Morelos indica que los honorarios se cobran conforme al arancel del Colegio de Notarios, con mínimos y máximos (art. 12). No encontramos ese arancel publicado en línea, así que en el ejemplo usamos una estimación de 0.8% a 1.5% del valor, más el 16% de IVA. Pide siempre la cotización desglosada por escrito.
3. Registro Público, certificados y subdivisión
- Inscripción de la compraventa: 85 UMA por inmueble (art. 77, fracción II, inciso a, de la Ley General de Hacienda del Estado de Morelos). Con la UMA 2026 de $117.31 (INEGI) son $9,971.35, sin importar el precio.
- Certificado de libertad de gravamen: 4.5 UMA ($527.90), o 11 UMA ($1,290.41) con efectos de aviso preventivo (art. 77, fracción XI).
- Si el terreno viene de una subdivisión o lotificación: la inscripción cuesta 9 UMA por cada lote o fracción, $1,055.79 (art. 77, fracción V). Además, el municipio cobra su licencia según su Ley de Ingresos.
- Trámites municipales: constancia de no adeudo de predial y, en su caso, plano o deslinde catastral. El monto depende de cada municipio.
4. Avalúo del terreno
Lo realiza un perito o una unidad de valuación autorizada, y su valor puede servir de base para el ISAI. El costo depende del valuador y del inmueble, así que conviene pedir dos cotizaciones. Si compras con crédito, el banco solicitará su propio avalúo.
Ejemplo: terreno de $2,400,000 en Cuernavaca
Tomamos como referencia este terreno en venta en Subida a Chalma, Cuernavaca, de 1,100 m², en $2,400,000, con compra de contado. Suponemos que el valor catastral y el avalúo no superan el precio.
| Concepto | Monto | Tipo |
|---|---|---|
| ISAI 2% | $48,000 | Ley (art. 94 Ter) |
| Honorarios notariales (0.8%–1.5%) | $19,200 – $36,000 | Estimación |
| IVA sobre honorarios (16%) | $3,072 – $5,760 | Estimación |
| Inscripción en Registro Público (85 UMA) | $9,971 | Ley (art. 77) |
| Certificado de libertad de gravamen | $528 – $1,290 | Ley (art. 77) |
| Avalúo y trámites municipales | Según cotización | Variable |
| Total aproximado sin avalúo ni trámites | $80,800 – $101,000 | ≈ 3.4% – 4.2% |
¿Y el vendedor? ISR por la venta de un terreno
El ISR lo paga el vendedor y el notario lo calcula y retiene. La exención de casa habitación del artículo 93, fracción XIX, de la LISR aplica a la casa y al terreno que no exceda tres veces el área construida (art. 154 del Reglamento de la LISR), por lo que un terreno sin construcción normalmente sí causa ISR. La buena noticia es que el impuesto se calcula sobre la ganancia y no sobre el precio, y que se pueden deducir el costo de adquisición actualizado, los gastos notariales, el avalúo y las comisiones (art. 121 de la LISR). En Morelos, además, aplica un impuesto cedular del 3% sobre la ganancia (art. 58 Sexies-13 de la Ley General de Hacienda del Estado).
Apoyo estatal para escrituración social
El Gobierno de Morelos tiene vigente hasta el 31 de diciembre de 2026 un acuerdo de subsidios del Programa Permanente de Escrituración Social y Regularización Territorial: para inmuebles con valor catastral de hasta $1,500,000 el subsidio en derechos registrales es del 100%, con porcentajes menores en valores más altos. Aplica solo a trámites gestionados dentro del programa, previa constancia de la Secretaría de Gobierno.
Preguntas frecuentes sobre escriturar un terreno en Morelos
¿Cuánto es el ISAI de un terreno en Morelos?
Es el 2% del valor más alto entre el precio, el valor catastral y el avalúo, igual que para una casa (arts. 94 Ter y 94 Ter-2 de la Ley General de Hacienda Municipal).
¿Cuánto cobra el Registro Público por inscribir un terreno?
85 UMA por inmueble, es decir, $9,971.35 en 2026. Si el terreno proviene de una subdivisión, se suman 9 UMA por cada lote o fracción.
¿El terreno debe escriturarse ante notario?
Sí. El Código Civil de Morelos (art. 1807) exige escritura pública cuando el valor de avalúo supera 300 días de salario mínimo, lo que ocurre prácticamente en cualquier terreno urbano.
¿Quién paga el ISR por vender un terreno?
El vendedor. Se calcula sobre la ganancia, con deducciones como el costo de adquisición, gastos notariales, avalúo y comisiones, y el notario lo retiene.
¿Hay apoyos para escriturar terrenos de menor valor?
Sí. Durante 2026 el programa estatal de escrituración social otorga subsidios en derechos registrales de hasta 100% para inmuebles con valor catastral de hasta $1.5 millones, si el trámite se gestiona dentro del programa.
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Aviso: actualizado en octubre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un notario o abogado. Los montos legales salen de los textos vigentes consultados en octubre de 2026 y los marcados como estimación son orientativos. Cifras de referencia; confirma con tu notario o con Espacius por WhatsApp (777 468 9738).
Foto de portada: NCDOTcommunications, CC BY 2.0.
