Actualizado: octubre 2026
Al comprar una casa en Morelos, además del precio hay que contemplar los gastos de escrituración: impuestos, honorarios del notario, derechos de registro, avalúo y certificados. En esta guía te explicamos cada concepto con su fundamento legal vigente en 2026, quién suele pagar qué, y un ejemplo con una casa de $8.6 millones en Temixco.
Respuesta rápida: ¿cuánto sale escriturar una casa en Morelos?
En el ejemplo de este artículo (casa de $8.6 millones), los gastos que normalmente paga el comprador suman, en nuestra estimación, entre 3.2% y 4.2% del valor. El concepto fijo por ley más importante es el ISAI del 2%. En viviendas de menor precio el porcentaje tiende a subir, porque algunos cobros, como el del Registro Público, son una cantidad fija. Todas las cifras son una referencia: el costo exacto lo define la cotización de tu notaría.
1. ISAI Morelos 2026: impuesto sobre adquisición de inmuebles del 2%
Es el concepto más grande. El artículo 94 Ter de la Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos (última reforma: 3 de febrero de 2026) establece que lo paga quien adquiere el inmueble, aplicando una tasa del 2%. La misma tasa aplica en Cuernavaca, Temixco y el resto de los municipios.
- Base: el valor más alto entre el precio de compra, el valor catastral y el avalúo (art. 94 Ter-2).
- Para este impuesto, el avalúo tiene una vigencia de seis meses.
- El notario calcula el impuesto y lo paga ante la Tesorería del municipio donde está la casa (art. 94 Ter-5). Sin esa declaración, el Registro no inscribe la escritura (art. 94 Ter-11).
2. ¿Cuánto cobra un notario por escriturar una casa en Morelos?
La Ley del Notariado del Estado de Morelos establece que los honorarios se cobran conforme al arancel que expide el Colegio de Notarios, con mínimos y máximos. No encontramos ese arancel publicado en línea, así que cualquier porcentaje es una estimación. Para el ejemplo usamos un rango de estimación de 0.8% a 1.5% del valor; pide a la notaría la cotización por escrito. A los honorarios se suma el IVA del 16%.
3. Derechos del Registro Público en Morelos (Instituto de Servicios Registrales y Catastrales)
Según el artículo 77, fracción II, inciso a) de la Ley General de Hacienda del Estado de Morelos (vigente 2026), inscribir una compraventa cuesta 85 UMA por inmueble. Con la UMA de 2026, de $117.31 y vigente desde el 1 de febrero de 2026 (INEGI), son $9,971.35, sin importar el valor de la casa. Si además hay crédito, la inscripción de la hipoteca cuesta otros 85 UMA.
Dato útil: si la escritura la firma un notario con domicilio fuera de Morelos, el Registro cobra un 25% adicional (art. 78, fracción III).
4. Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo
- Certificado de libertad o existencia de gravámenes: 4.5 UMA, o sea $527.90. Con efectos de aviso preventivo cuesta 11 UMA, $1,290.41 (art. 77, fracción XI).
- Constancias de no adeudo de predial y agua y trámites catastrales municipales. Los cobra cada municipio y el monto varía. Normalmente los entrega el vendedor, porque la casa debe estar al corriente.
5. Avalúo de la casa
Lo hace un perito o una unidad de valuación autorizada, y su valor puede ser la base del ISAI. El costo depende del valuador y del tamaño del inmueble. Si compras con crédito, el banco pide su propio avalúo.
6. ISR por venta de casa en 2026 (y el impuesto cedular estatal)
El comprador no paga el ISR de la venta: le corresponde al vendedor, y el notario lo calcula y lo retiene.
- ISR federal: la venta de la casa habitación del vendedor está exenta hasta 700,000 UDIS, si se cumplen los requisitos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la LISR (entre otros, no haber usado la exención en los tres años anteriores). Con la UDI publicada en el DOF del 25 de septiembre de 2026 (de $8.83 a $8.85 entre el 26 de septiembre y el 10 de octubre), el tope equivale a unos $6.18 a $6.20 millones. La UDI cambia cada día, así que el notario usa el valor de la fecha de firma. Si el precio lo supera, se grava la parte proporcional de la ganancia.
- Impuesto cedular por enajenación de inmuebles (Morelos): está vigente desde el 1 de enero de 2026. Es de 3% sobre la ganancia (art. 58 Sexies-13 de la Ley General de Hacienda del Estado), el notario lo retiene, y la casa habitación queda exenta en los mismos términos de la LISR (art. 58 Sexies-15).
¿Quién paga la escrituración de una casa: comprador o vendedor?
| Concepto | Normalmente paga |
|---|---|
| ISAI (2%) | Comprador (por ley) |
| Honorarios notariales + IVA | Comprador (lo usual, aunque es negociable) |
| Registro Público y avalúo | Comprador |
| Predial y agua al corriente, constancias de no adeudo | Vendedor |
| ISR e impuesto cedular estatal | Vendedor |
Ejemplo de gastos de escrituración: casa de $8,600,000 en Temixco
Tomamos como referencia esta casa en venta en Burgos, Temixco, con 5 recámaras, en $8,600,000, con compra de contado. Suponemos que el valor catastral y el avalúo no superan el precio. Los montos marcados como Ley salen del texto legal; los marcados como Estimación son rangos orientativos de Espacius Bienes Raíces y deben confirmarse con la notaría.
| Concepto | Monto | Tipo |
|---|---|---|
| ISAI 2% (Temixco) | $172,000 | Ley (art. 94 Ter) |
| Honorarios notariales (0.8%–1.5%) | $68,800 – $129,000 | Estimación |
| IVA sobre honorarios (16%) | $11,008 – $20,640 | Estimación |
| Inscripción en Registro Público (85 UMA) | $9,971 | Ley (art. 77) |
| Certificado de libertad de gravamen | $528 – $1,290 | Ley (art. 77) |
| Avalúo | $10,000 – $20,000 | Estimación |
| Constancias y trámites municipales / gestión | $2,000 – $6,000 | Estimación |
| Total aproximado (comprador) | $274,000 – $359,000 | ≈ 3.2% – 4.2% |
Si compras con crédito hipotecario, suma la inscripción de la hipoteca (85 UMA, $9,971), los honorarios del notario por el contrato de crédito y los costos del banco (avalúo bancario y comisión por apertura, entre otros).
Cómo ahorrar en gastos notariales y de escrituración
- Pide dos o tres cotizaciones desglosadas por escrito: honorarios, IVA, ISAI, registro, avalúo y certificados por separado.
- Escritura con un notario de Morelos para no pagar el 25% adicional en el Registro.
- Cuida la vigencia del avalúo (seis meses) para no pagar uno nuevo si la firma se retrasa.
- Revisa que predial y agua estén pagados antes de firmar, para evitar retrasos y recargos.
- Escrituración social: para predios que se regularizan dentro del Programa Permanente de Escrituración Social del estado, hay subsidios de 50% a 100% en derechos registrales según el valor catastral, vigentes hasta el 31 de diciembre de 2026 (acuerdo publicado en el Periódico Oficial). No aplica a una compraventa ordinaria.
- Aprovecha la campaña del testamento: en 2026 hay tarifas preferenciales para hacer tu testamento en notarías de Morelos, pero las fuentes publican cifras distintas. La convocatoria del Gobierno de Morelos (“Septiembre y Octubre, Meses del testamento 2026”) indica $1,100 + IVA para la ciudadanía en general y $700 + IVA para adultos mayores de 60 años y otros grupos prioritarios, en ambos casos para un solo inmueble. ADN40 reportó $1,300 + IVA ($1,508) para el público general. Antes de acudir, confirma la tarifa y la vigencia con el Colegio de Notarios del Estado de Morelos o con tu notaría.
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Preguntas frecuentes sobre escriturar en Morelos
¿Cuánto es el ISAI en Morelos?
Es el 2% del valor más alto entre el precio, el valor catastral y el avalúo (arts. 94 Ter y 94 Ter-2 de la Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos).
¿Cuánto cobra el Registro Público en Morelos por una compraventa?
85 UMA por inmueble, es decir, $9,971.35 en 2026. Hay un 25% adicional si la escritura viene de un notario de otro estado.
¿El comprador paga ISR?
No. El ISR y el impuesto cedular estatal del 3% sobre la ganancia son del vendedor. La venta de casa habitación puede quedar exenta hasta 700,000 UDIS si se cumplen los requisitos.
¿Cuánto tarda escriturar una casa?
Depende de que salgan los certificados, el avalúo y la inscripción en el Registro Público. Pide a tu notaría un plazo estimado por escrito.
¿Puedo negociar quién paga los gastos?
Sí. Salvo el ISAI, que por ley es del adquirente, la distribución de los gastos se puede pactar en el contrato. Déjalo por escrito desde la promesa de compraventa.
Aviso: actualizado en octubre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un notario o abogado. Los montos legales salen de los textos vigentes consultados en octubre de 2026; los marcados como estimación son orientativos. Todas las cifras son una referencia que debes confirmar con tu notario o con Espacius Bienes Raíces por WhatsApp (777 468 9738).
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